REIT: Welltower

Neu im Depot: Altenheim-REIT Welltower

Ich habe wieder zugeschlagen. Erneut kann ich eine neue Aktie in meinem Dividendendepot begrüßen. Und dieses Mal ist es auch gleich noch der allererste REIT für mich.

Ich spreche von Welltower (HCN), einem REIT, der sich im Gesundheitssektor ansiedelt. Seniorenheime und -residenzen, Reha-Zentren und andere medizinisch genutzte Immobilienobjekte stehen deshalb unter dem Mantel von Welltower.

Bevor ich aber starte mit der Analyse zu Welltower, möchte ich dir erstmal meine Beweggründe erläutern, warum ich mir nun den ersten REIT ins Depot gelegt habe.

Warum REITs für mein Dividendepot?

Mithilfe eines Real Estate Investement Trust (kurz: REIT) kannst du in den Immobilienmarkt mittels Aktien investieren. Grob umrissen sind REITs Immobilienfonds bzw. Firmen, die Immobilien kaufen, vermieten und verkaufen.
REITs sind verpflichtet sowohl in den USA, wie auch in Deutschland, mindestens 90% ihrer Gewinne an die Investoren auszuschütten. Vorteil ist hierbei, dass dadurch die REITs erhebliche Steuerersparnisse erhalten.
Weitere Besonderheit ist, dass ein großere Anteil an dem REIT in Streubesitz sein muss. Des Weiteren darf es auch keine zu großen Einzelaktionäre geben.

Für mich haben REITs allgemein folgende Vorzüge:

  • zum Teil hohe Dividendenrendite > 5%
  • Diversifikation in den Immobilienmarkt, ohne eine eigene Immobilie zu besitzen

Manche REITs zahlen, anstatt einmal im Quartal, auch monatlich. Dies ist aber für mich ein zu vernachlässigender Faktor.

Geschäftsmodell von Welltower

Welltower ist ein Healthcare REIT, der bevorzugt in höherpreisigere Senioren-Anlagen an prestigeträchtigen Orten und anderen Immobilienobjekten im Gesundheitssektor investiert. Zurzeit verwaltet das Unternehmen über 1300 Objekte mit knapp 200.000 Bewohnern. Desweiteren besuchen jährlich rund 16 Millionen Patienten Krankenhäuser, Reha-Zentren oder andere ambulante Einrichtungen von Welltower. Investiert wird primär in den USA. Aber es befinden sich auch Objekte in Kanada und Großbritannien im Portfolio.

Mit diesen Werten gehört das Unternehmen zu der Gruppe der größten US-REITs (im Link noch mit dem alten Namen „Health Care REIT Inc.“ aufgelistet).

Interessant wird Welltower erst, wenn man deren Spezialität für die Auswahl besonders nobler Objekte an den Top-Lagen der USA berücksichtigt.
Manhattan und Beverly Hills gehören da sicherlich zu den bekanntesten und spannendensten Adressen.

Vorteile und Chancen von Welltower

Die immer älter werdende Gesellschaft ist die riesige Wachstumschance für alle Seniorenheim-REITs. Die geburtenstärksten Jahrgänge, nämlich die der Babyboomer, starten nun langsam in die Rente. Daher ist es abzusehen, dass hier in Zukunft ein enormer Bedarf an entsprechender Betreuung besteht. Ich sehe deshalb gerade die Healthcare-Sparte als einer der aussichtsreichsten Immobilienmärkte von heute und auch in der Zukunft an.

Welltower investiert neben Seniorenheimen auch fokussiert in ambulante Einrichtungen. Auch diesen Trend kann ich nur unterstreichen. Immer mehr Behandlungen können ambulant durchgeführt werden oder bedürfen nur noch sehr kurzer Krankenhausaufenthalten.

Aufgrund dessen, dass Welltower bevorzugt in höherpreisige Anlagen investiert, sind rund 93% der Seniorenheim-Bewohner Privatzahler. Das heißt, die Anzahl der Leute, die mittels staatlicher Programme wie Medicare oder Medicaid ihre Betreuung finanzieren ist verschwindend gering. Somit sind Einbrüche durch irgendwelche Änderungen von Regelsätzen oder anderer gesetzlicher Modifikationen größtenteils vom Tisch.

Des Weiteren sind die Eintrittbarrieren in teure Lagen und Objekte deutlich höher, wodurch die Gefahren von Konkurrenten vermindert werden können.

Der Verschuldungsgrad von unter 50% trägt seinen Teil dazu, dass wir es hier mit einem starken Unternehmen zu tun haben. Des Weiteren beglückt uns Welltower derzeit mit einer Dividendenquote von ca. 5%, die sich seit 7 Jahren jährlich erhöht hat.

Nachteile und Risiken von Welltower

Ich denke das auch der Immobilienmarkt etwas heiß gelaufen ist in den letzten Jahren. Trotz alledem, dass Welltower in den letzten Wochen / Monaten zurückgekommen ist, bekommt man in meinen Augen kein günstiges Unternehmen mehr. Aufgrund der guten Wachstumsaussichten kann ich damit aber gut schlafen.

Auch sollte man nicht vergessen, das ein REIT in gewisser Maßen immer auch mit dem Immobilienmarkt korreliert.

Welltower betreibt seine Seniorenheime mithilfe von Partnerunternehmen, die den Pflegebetrieb verantworten. In ca. 40% der Fälle kommt Sunrise Senior Living zum Zuge. Ich sehe hier eine gewisse Abhängigkeit. Wackelt Sunrise Senior Living, wird auch Welltower geringfügig etwas abbekommen. Hier könnte durch noch besser bei der Auswahl der Partner diversifiziert werden.

Fazit

Wie ihr seht bin ich vollkommen vom Geschäftsmodell von Welltower überzeugt. Ebenso freue ich mich nun regelmäßig über 5% Dividendenrendite. Allzu günstig ist der Laden derzeit aber auch nicht mehr, weshalb ich eher klein eingestiegen bin mit 23 Anteilen. Eingekauft habe ich für 68$ je Aktie.

Ich habe noch ein paar weitere REITs auf meiner Liste, dich ich näher begutachten werden in nächster Zeit. Des Weiteren möchte ich mich etwas in BDCs einlesen.

Wie ist eure Einschätzung allgemein zu REITs bzw. speziell zu Welltower? Habt ihr bereits in einen REIT investiert oder bevorzugt ihr eher das klassische Betongold um am Immobilienmarkt zu investieren?

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